Nouveaux droits des locataires : ce qui change cette année

En 2026, la loi Climat et Résilience durcit les règles : les logements classés DPE G sont interdits à la location depuis 2025, les DPE F le seront en 2028. Le locataire bénéficie d'un préavis réduit à 1 mois en zone tendue, d'un dépôt de garantie plafonné à 1 mois de loyer hors charges et de l'encadrement des loyers indexé sur l'indice IRL.

Passoires thermiques : le calendrier d'interdiction se resserre

La loi Climat et Résilience du 22 août 2021 a fixé un calendrier progressif de retrait des passoires thermiques du marché locatif. Un logement dont le Diagnostic de performance énergétique (DPE) affiche l'étiquette G est considéré comme énergétiquement indécent. Concrètement, depuis le 1er janvier 2025, un bailleur ne peut plus proposer à la location un bien classé G. L'étiquette F suivra en 2028, puis l'étiquette E en 2034.

Cette notion de décence énergétique s'ajoute aux critères de décence classiques (surface minimale, absence de risque pour la santé, équipements de base). Pour le locataire, la conséquence est directe : si le logement bascule dans la catégorie interdite, le bailleur a l'obligation d'engager des travaux de rénovation, sans pouvoir répercuter cette charge sur le loyer ni exiger un départ pour ce motif.

Ce que le locataire peut exiger

• Un DPE en cours de validité annexé au bail (durée de validité de 10 ans depuis la réforme du diagnostic).
• La réalisation de travaux quand le logement ne respecte plus le seuil de décence énergétique.
• La saisine de la commission départementale de conciliation ou du juge des contentieux de la protection en cas de refus du bailleur.

Encadrement des loyers et indice IRL : ce qui limite les hausses

Deux mécanismes distincts protègent le locataire contre des augmentations excessives. Le premier est l'encadrement du niveau des loyers, appliqué dans certaines zones tendues (Paris, Lille, Lyon, Villeurbanne, Montpellier, Bordeaux et plusieurs communes de la petite couronne, notamment). Dans ces communes, le loyer d'un bien ne peut pas dépasser un loyer de référence majoré fixé par arrêté préfectoral. Tout dépassement doit être justifié par un complément de loyer motivé, contestable par le locataire.

Le second mécanisme concerne la révision annuelle. Le loyer ne peut être révisé qu'une fois par an, à la date prévue au bail, et uniquement dans la limite de l'indice de référence des loyers (IRL) publié chaque trimestre par l'INSEE. Si le bail ne prévoit aucune clause de révision, le loyer reste bloqué pendant toute la durée de location. Un bailleur qui oublie de réviser le loyer pendant plus d'un an perd le bénéfice du rattrapage sur la période écoulée.

Préavis réduit à un mois en zone tendue

Le locataire qui souhaite quitter un logement vide doit en principe respecter un préavis de trois mois. Ce délai tombe à 1 mois dans les zones tendues, qui regroupent les communes où la demande de logements est très supérieure à l'offre. Cette réduction s'applique de plein droit, sans avoir à se justifier, dès lors que le bien se situe dans une commune concernée.

En dehors des zones tendues, le préavis d'un mois reste possible dans plusieurs situations : mutation professionnelle, perte d'emploi, premier emploi, état de santé justifiant un changement de domicile, ou attribution d'un logement social. Le locataire doit préciser le motif dans sa lettre de congé et joindre un justificatif, faute de quoi le délai de trois mois s'applique.

Dépôt de garantie : un mois de loyer hors charges maximum

Le dépôt de garantie, souvent appelé à tort caution, est plafonné pour une location vide à 1 mois de loyer hors charges. Ce plafond, issu de la loi du 6 juillet 1989, s'impose au bailleur : il ne peut réclamer davantage à la signature du bail. Pour une location meublée, le plafond monte à deux mois de loyer hors charges.

Au départ du locataire, le bailleur dispose d'un délai encadré pour restituer la somme :

• 1 mois quand l'état des lieux de sortie est conforme à l'état des lieux d'entrée.
• 2 mois quand des dégradations justifient une retenue, appuyée sur des devis ou factures.

Passé ce délai, le dépôt non restitué est majoré de 10 % du loyer mensuel hors charges par mois de retard entamé. Le locataire peut alors saisir la commission départementale de conciliation, gratuite, avant toute procédure judiciaire.

Diagnostics obligatoires et permis de louer

Avant la signature du bail, le bailleur doit remettre un dossier de diagnostics techniques. Ce dossier informe le locataire sur l'état réel du logement et engage la responsabilité du propriétaire en cas d'omission.

• DPE (performance énergétique et étiquette de A à G).
• Constat de risque d'exposition au plomb (CREP) pour les logements construits avant 1949.
• État des risques naturels, miniers et technologiques (ERRIAL).
• Diagnostic amiante, gaz et électricité selon l'âge des installations.
• Surface habitable au sens de la loi Boutin.

Le permis de louer ajoute une couche de contrôle dans certaines communes. Instauré par la loi ALUR, il oblige le bailleur, dans les secteurs délimités par la collectivité, à déclarer la mise en location ou à obtenir une autorisation préalable. L'objectif est de lutter contre l'habitat indigne. Un bailleur qui loue sans permis de louer alors qu'il est requis s'expose à une amende administrative pouvant atteindre 15 000 euros.

L'assurance habitation reste obligatoire pour le locataire

La location s'accompagne d'une obligation d'assurance à la charge du locataire. L'article 7 de la loi du 6 juillet 1989 impose de couvrir au minimum les risques locatifs : incendie, dégât des eaux et explosion. Le locataire doit remettre une attestation d'assurance à la signature du bail, puis chaque année à la demande du bailleur.

En cas de défaut d'assurance, le bailleur peut soit résilier le bail si une clause le prévoit, soit souscrire une assurance pour le compte du locataire et en récupérer le coût, majoré de 10 %, sur les loyers. Au delà du strict minimum légal, une garantie responsabilité civile et une couverture des biens mobiliers protègent le locataire en cas de sinistre affectant ses affaires ou celles d'un voisin.

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Commission départementale de conciliation : régler un litige sans tribunal

Beaucoup de désaccords entre locataire et bailleur se résolvent sans juge. La commission départementale de conciliation (CDC) est une instance gratuite, présente dans chaque département, composée à parité de représentants des locataires et des bailleurs. Elle intervient sur les litiges les plus fréquents : restitution du dépôt de garantie, montant du loyer, état des lieux, charges locatives, réparations et décence du logement.

La saisine se fait par courrier recommandé avec accusé de réception. La commission rend un avis dans un délai de deux mois. Cet avis n'a pas force exécutoire, mais il constitue une pièce utile si le dossier va ensuite devant le juge des contentieux de la protection. Pour l'encadrement des loyers, la saisine de la CDC est même un passage obligé avant toute action en justice.

Questions fréquentes

Mon logement est classé DPE G, dois-je partir ?

Non. L'interdiction issue de la loi Climat et Résilience vise le bailleur, pas le locataire déjà en place. Vous pouvez rester dans le logement, et le propriétaire a l'obligation d'engager les travaux de rénovation énergétique nécessaires. Un DPE G ne constitue pas un motif valable de congé à votre encontre.

De combien mon loyer peut-il augmenter en 2026 ?

La révision annuelle est plafonnée par l'indice de référence des loyers (IRL) publié par l'INSEE. Le bailleur ne peut appliquer une hausse supérieure à la variation de l'indice, une seule fois par an, à la date prévue au bail. En zone tendue, un logement classé F ou G peut se voir refuser toute augmentation tant que sa performance énergétique n'est pas améliorée.

Quel préavis dois-je respecter pour quitter mon logement ?

Trois mois en règle générale pour une location vide, réduit à 1 mois en zone tendue, en location meublée, ou en cas de motif légitime (mutation, perte d'emploi, premier emploi, raison de santé, attribution d'un logement social). Le congé se notifie par lettre recommandée, acte d'huissier ou remise en main propre contre récépissé.

Le bailleur tarde à rendre mon dépôt de garantie, que faire ?

Le délai légal est de 1 mois quand l'état des lieux de sortie est conforme, de 2 mois en cas de retenue justifiée. Au delà, la somme est majorée de 10 % du loyer mensuel hors charges par mois de retard. Adressez une mise en demeure, puis saisissez la commission départementale de conciliation, qui est gratuite.

L'assurance habitation est-elle vraiment obligatoire ?

Oui, pour toute location à usage de résidence principale. L'article 7 de la loi du 6 juillet 1989 impose au locataire de couvrir au minimum les risques locatifs (incendie, dégât des eaux, explosion) et de fournir une attestation chaque année. Un défaut d'assurance peut entraîner la résiliation du bail ou la souscription d'office par le bailleur, à vos frais.

Qu'est-ce que le permis de louer et suis-je concerné ?

Le permis de louer est un dispositif de la loi ALUR appliqué par certaines communes dans des secteurs ciblés contre l'habitat indigne. Il oblige le bailleur à déclarer la mise en location ou à obtenir une autorisation préalable. C'est une obligation du propriétaire. Vous pouvez vérifier auprès de votre mairie si votre adresse relève d'un périmètre soumis à cette règle.